L’Espagne a subi une crise immobilière sans précédent depuis 2007, l’année du crash des subprimes aux États-Unis. De part et d’autre de l’Atlantique nous avons pu constater de nombreux biens à des prix d’achat bien inférieurs à leur valeur. Qu’en est il aujourd’hui pour l’Espagne qui connait encore un bétonnage de son bord de mer sans précédent ?

Le cas de l’Espagne est un cas à part, la décentralisation de l’urbanisation du territoire a donné beaucoup de pouvoir aux régions autonomes ce qui a changé la donne, chaque région étant devenu maître de l’aménagement de son territoire. Et c’est de cette décentralisation que sont partis tous les excès, avec la palme pour la région de Valence où l’entente entre le pouvoir politique en place, le secteur du BTP et les banques a créé une bulle spéculative gigantesque qui a explosé en 2007.

La chute des prix dure depuis presque 10 ans, mais il semble qu’un retournement s’opère en ce moment, les investisseurs reprenant confiance et les volumes semblent reprendre des couleurs, la hausse des prix commence à se faire sentir. Mais faut-il acheter pour autant ?

Si nous prenons l’exemple de la région de Valence, la plus impactée par cette crise, nous constatons qu’il reste de nombreux biens à la vente, que ce soit en bord de mer avec des prix qui remontent ou plus dans les terres (25 minutes de la mer) avec des prix qui stagnent encore. Mais ce qu’il faut savoir c’est que le problème est plus profond et qu’il plonge ses racines dans les constructions sauvages qui ont gangrénés la région, des constructions sans permis de construire, de qualité parfois médiocre sans eau potable ou électricité, construite sur des zones agricoles. Notre enquête nous a amené sur des communes de 10 000 habitants où il semblerait d’après le service de l’urbanisme qu’il y ait quasiment 4000 biens dans cette configuration, un ratio impressionnant, un quantité non négligeable de ces biens étant sur le marché à la vente. Devant cet état de fait, les services de l’urbanisme de la région ont durci le ton, les propriétés ont été identifiée sur le cadastre sans pour cela être légalisées, les propriétaires doivent s’acquitter une taxe foncière comme si le bien était légal avec tous les services public mais qui sont rarement fournis dans les faits et sans vraiment adresse officielle. Le problème pour ces propriétaires c’est qu’il est fort probable que ces biens soient un jour urbanisés mais la c’est ces propriétaire qui paieront la note de l’urbanisation de leur zone avec à la clé la cession d’une partie de leur terrain au promoteur et à la commune. A titre d’exemple, sur le bord de mer qui est plus convoité, des propriétaires ont été littéralement dépouillés de leur bien, suite à l’expropriation d’une partie de leur terrain pour par exemple construire un rond-point et à la demande légale de participer financièrement à l’opération d’urbanisation.

Alors acheter en Espagne peut paraitre une aubaine mais il est impératif de se faire accompagner d’un avocat sérieux. Il y a des documents qui sont incontournables pour prouver la légalité juridique d’un bien, comme le permis de construire, le certificat d’habitabilité ou Cedula, l’identification cadastrale de toutes les parties bâties sur le terrain, l’attestation de la mairie indiquant qu’elle n’a pas de procédure en cours par rapport à ce bien, etc… Et ces documents doivent être validés par une personne de confiance qui travaille pour vous seulement, faites attention au gros cabinets d’avocats qui travaillent pour de nombreuses agences immobilières, il pourrait y avoir conflit d’intérêt, pour une agence immobilière qui dit faire le boulot de recherche en omettant de vous présenter le sésame essentiel car elle travaille plus pour le vendeur que pour vous.

Nous avons contacté des acheteurs potentiels qui s’était positionnés sur un bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière anglaise, le bien était d’excellente facture et en excellent état dans un havre de paix, belle propriété, grand terrain, piscine, etc… L’agence (« Live Valencia » à Valence, une arnaque) nous a transmis les documents mais sans le permis de construire et la Cédula mentionnés dans le contrat de réservation et avec la mention que les acquéreurs connaissent parfaitement le bien et sa situation juridique, bref une bonne arnaque. Nous sommes allés au services de l’urbanisme qui a confirmé ce que nous pensions, le bien était illégal bien que toléré et non destructible par les autorités, et les propriétaires payant toutes les taxes relatives à ce bien comme s’il était urbanisé, ce qui n’est pas le cas car il n’y a ni route goudronnée, ni éclairage public, ni tout à l’égout, ni eau potable bien qu’il y ait une facture d’eau. Il faut savoir que sans Cédula les sociétés qui fournissent l’électricité et l’eau peuvent très bien couper votre approvisionnement du jour au lendemain. De plus, il était impossible de faire des modifications ou extensions, le seul droit qui est accordé au propriétaire est celui d’entretenir et encore il faut voir si l’autorisation de travaux serait donnée en cas de grosses réparations… Ainsi d’une affaire qui peut paraitre très intéressante vous pouvez très bien investir dans une propriété illégale avec à terme la possibilité que la mairie décident l’urbanisation de la zone avec toutes les conséquences financières que cela implique, un pari très improbable. Lors de notre enquête nous avons rencontré des propriétaires qui vendaient leur bien suite à un projet d’urbanisation; ils ne pouvaient plus payer…

Pour conclure, acheter au soleil en Espagne c’est le moment, le volume des transaction et les prix montent, mais il faut être très vigilant et se faire aider par un avocat sérieux qui parle réellement le français et avec qui il n’y a pas de conflit d’intérêt que vous choisirez vous; vous pouvez trouver des adresses de ces derniers sur l’ambassade, un avocat qui parle français comme Rafael Nacher Chartier qui a un site internet dans les deux langues et qui offre la première consultation.

 

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